Dans notre Point Marché 2017, nous avons analysé le marché de l’investissement en France. En voici un extrait :
Fin 2016, 25 Md€ ont été investis en immobilier d’entreprise en France, dont 16 Md€ environ en IDF. Des volumes satisfaisants, en hausse de 6 % par rapport à 2015. Néanmoins le marché Français est encore loin d’avoir l’amplitude du marché allemand (atteignant habituellement 50 Md€), le manque d’offres constituant le principal frein au développement du marché français.
Toutefois 2 acquisitions supérieures ou égales à 1 Md€ se sont signées cette année, la plus emblématique étant l’achat du 9 place Vendôme, actif mixte de bureaux et commerces offrant 26 800 m², par le fonds souverain NORGES BANK INVESTMENT MANAGEMENT.
Les transactions sont plus nombreuses 610 contre 535 par an en moyenne de 2013 à 2015, ce qui prouve que le marché semble se diversifier contrairement aux 3 dernières années ou les mega-deals dominaient.
Un appétit croissant pour les produits VALUE-ADDED
Après quelques années (2013-2015) où le marché était largement dominé par les investissements core, la tendance 2016 peut surprendre en vue d’unappétit croissant sur des produits value add, qui a permis aux investisseurs de créer de la valeur grâce à une gestion d’actifs efficace.
La localisation et la desserte en transports demeurent des critères de sélection essentiels pour les investisseurs, qui parient sur la reprise des loyers à la hausse et cherchent à acheter des immeubles vides pour les restructurer ou les reconvertir en résidences-services.
En termes de localisation, on constate depuis plusieurs années que les engagements se concentrent fortement sur les meilleurs quartiers d’affaires. Paris et les Hauts-de-Seine arrivent sans ambiguïté en tête du classement, avec une belle longueur d’avance, pour totaliser près de 15 Md€. De plus, on recense plus de 150 transactions dans la capitale, un record.
Des VÉFA toujours très dynamiques
Une quarantaine de VÉFA de bureaux ont été concrétisées en France courant 2016, pour environ 2,6 Md€. L’appétit des acquéreurs pour les VÉFA » en blanc » reste toujours très fort, notamment pour les actifs neufs ou à restructurer dans la capitale. Une quinzaine d’opérations se sont ainsi signées à Paris ou en 1ère Couronne Ouest, reflétant des taux de rendement entre 6 et 6,75 %. Pour des quartiers équivalents, le spread de risque locatif, qui s’est resserré cette année, est d’environ 75 à 150 points de base selon les cas. D’autres VÉFA ont porté sur des bureaux en régions donc de plus petits montants, au gré des opportunités. Enfin, les VÉFA réalisées par les promoteurs sont aussi concurrencées par la prise de risque des investisseurs directement en amont de certaines opérations. Les taux prime à Paris QCA sont passés sous la barre de 3 % en 2016, ils sont encore fin décembre supérieurs de 225 points de base au taux de référence de l’OAT 10 ans. L’immobilier demeure la classe d’actif la plus rentable. Pourtant le marché immobilier entre dans une zone de risque et les SCPI, qui rémunéraient il y a encore un ou deux ans leurs investisseurs à hauteur de 5 à 5,5 %, doivent convenir qu’elles ne pourront verser un rendement que de 4 à 4,75 % dans le contexte actuel.
