La vente d’un local commercial ou professionnel est une opération importante pour une entreprise. Elle peut être motivée par différents facteurs, tels que l’arrêt de l’activité, le déménagement, ou la revente.
Quelle que soit la raison de la vente, il est important de bien connaître les étapes à suivre pour la mener à bien.
La première étape de la vente d’un local commercial est d’en estimer le prix. Cette estimation est essentielle pour fixer un prix juste et attractif, qui permettra de trouver un acquéreur dans les meilleurs délais.
Le prix de vente du local est déterminé par plusieurs facteurs.
L’un des facteurs les plus importants pour l’estimation du prix de vente d’un local commercial, l’emplacement détermine la visibilité du local notamment en centre-ville ou dans une ville très peuplée (Paris, Lyon, Marseille…), son attractivité pour les clients et la concurrence locale.
Un local commercial situé dans un quartier commerçant, à proximité des transports en commun et des autres commerces et services, sera en règle générale plus valorisé qu’un local situé dans une zone moins fréquentée.
Tout aussi important, l’état du local – ou bureau – détermine le niveau d’entretien, le coût d’éventuels travaux de remise en état, et donc le montant que l’acquéreur devra débourser pour pouvoir exploiter le local.
Un local commercial en bon état, bien entretenu, et conforme aux normes en vigueur (HQE, BBC, ERP) aura donc tendance à être plus valorisé qu’un local en mauvais état ou nécessitant des travaux importants (équipements, état du mur, du sol, de la toiture, etc.).
L’agencement détermine si le local est fonctionnel ainsi que son potentiel d’exploitation. S’il est bien agencé, qu’il permet une circulation fluide et une utilisation optimale de l’espace, le local aura une plus grande valorisation. On prendra notamment en compte la surface, le nombre de pièces, leur disposition, la présence d’équipements et le respect des normes en vigueur.
Pour estimer le prix de vente, vous pouvez faire appel à un professionnel de l’immobilier, qui vous fournira une estimation objective et précise.
Une fois que vous avez eu une estimation du prix de vente de votre local, vous pouvez mettre en place l’offre de vente. Cette étape permet au propriétaire du local de faire savoir son intention de le mettre en vente en publiant une annonce.
Vous pouvez décliner cette offre de vente sur différents supports comme les sites de professionnels ou les journaux spécialisés. N’hésitez pas également à vous rapprocher d’une agence immobilière dédiée aux professionnels qui sera en mesure de relayer l’annonce.
Une fois qu’un acquéreur potentiel s’est déclaré et a soumis une offre d’achat, les deux parties peuvent signer un compromis de vente (aussi appelé « avant-contrat »), qui n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé. Il permet de définir les conditions de vente convenues entre le bailleur et le futur acquéreur. Peuvent aussi y être précisées les conditions préalables à la réalisation de la vente, comme l’obtention d’un prêt bancaire. Afin de ne rien oublier dans le document, vous pouvez faire appel à un professionnel du droit (notaire, avocat, etc.) pour le rédiger.
Le compromis de vente doit notamment comprendre :
Contrairement à l’offre de vente et l’offre d’achat, le compromis de vente est un accord bilatéral entre les deux parties.
La dernière étape du processus de vente est l’acte de cession du local, qui est obligatoire. C’est le contrat officiel et définitif de vente signé par les deux parties, devant notaire, au moment de la vente.
Il doit être rédigé avec précision et attention. Au même titre que le compromis de vente, il doit comprendre toutes les informations liées aux conditions de vente, ainsi que le prix ferme et définitif de l’acte de cession du local.
Une fois signé, l’acte de cession du local doit être enregistré auprès des services fiscaux.
La vente d’un local commercial vide est la situation la plus simple. Le vendeur est libre de fixer le prix de vente et de négocier les conditions de la vente avec l’acquéreur potentiel.
Toutefois, il est important de rappeler que le prix de vente d’un local commercial vide est généralement plus élevé que celui d’un local commercial occupé. En effet, l’acquéreur doit prévoir les coûts de remise en état du local, notamment les travaux de rénovation, d’aménagement, ou de mise aux normes.
La vente d’un local commercial occupé permet, en règle générale, d’attirer davantage d’acheteurs potentiels, car un bien déjà loué est un élément de réassurance. Une procédure légale doit néanmoins être respectée vis-à-vis du locataire. En effet, vous êtes dans l’obligation d’informer le locataire de votre décision de vendre le local, soit via un courrier remis en main propre avec récépissé, soit par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit mentionner le prix de vente envisagé, les conditions d’accès, ainsi que le contenu des 4 premiers paragraphes de l’article L.145-46-1 du Code de commerce et est considérée comme une offre de vente faite au locataire.
Il est impératif que la lettre précise les modalités de la vente du local, incluant le prix (ou les conditions de paiement) ainsi que d’éventuelles charges. En l’absence de ces informations, l’offre de la vente pourrait être potentiellement annulée.
S’il est intéressé par le bien, le locataire peut alors faire valoir son droit de préférence qui lui octroie la priorité pour soumettre une proposition d’achat. Ce droit de préférence peut être outrepassé selon les conditions suivantes :
Si jamais le prix ou les conditions de vente devaient changer ultérieurement, le locataire devra à nouveau être notifié en suivant les mêmes étapes et dispose alors d’un délai d’un mois pour accepter l’offre.
Si le locataire n’exerce pas son droit de préemption, le propriétaire peut alors vendre le local à un autre acquéreur.
Lors de la vente d’un local commercial ou professionnel, vous devez fournir à l’acquéreur les éléments suivants :
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : détermine la classe énergétique du local, de A à G. Le DPE est valide 10 ans.
Le diagnostic amiante : obligatoire pour tout permis de construire délivré avant juillet 1997.
Le diagnostic termites : obligatoire selon la zone géographique. Ce diagnostic est valide 6 mois.
Le diagnostic Loi Carrez : obligatoire seulement si le local est situé dans une copropriété. Ce diagnostic a une validité illimitée, sauf si des travaux ou une nouvelle jurisprudence modifient la surface.
Le diagnostic d’assainissement collectif
L’Etat des risques : indication des risques auxquels le local est exposé (risques d’inondation, sismiques, nucléaires, etc.). Ce document est valide 6 mois
En outre, vous pouvez également fournir à l’acquéreur d’autres diagnostics de manière facultative, tels que le diagnostic gaz, le diagnostic électrique, etc.
La vente d’un local commercial ou professionnel est une opération réglementée qui nécessite de bien connaître les étapes à suivre. Afin de préparer ce processus de la meilleure des manières, veillez bien à fixer un prix de vente cohérent avec le marché, à préparer le local pour le rendre attractif, et à diffuser autant que possible l’offre de vente auprès d’un maximum d’acheteurs.
Sources:
https://actualites-bureaux-commerces.seloger.com/locaux-pros/juridique/se-passe-vente-d-un-local-commercial-professionnel-article-44326.html#toc-que-doit-contenir-l-acte-de-vente-d-un-local-commercial-ou-professionnel-
https://actualites-bureaux-commerces.seloger.com/locaux-pros/juridique/quels-sont-les-diagnostics-immobiliers-obligatoires-pour-vendre-un-local-commercial-article-26505.html
https://www.pointdevente.fr/fr/actualites/tout-savoir-sur-la-vente-d-un-local-commercial-a207
https://commerceimmo.fr/vente-local-commercial-tout-savoir-2022/
https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F32253
