Lorsqu’un professionnel prend la décision d’acquérir un local commercial, plusieurs frais vont venir s’ajouter au prix d’achat. En effet, que ce soit en vue de mettre le local commercial en location, ou bien d’y installer ses propres activités professionnelles, il est impératif de s’acquitter des frais de notaire. Obligatoires pour tout achat immobilier, ces frais constituent une composante importante du prix, qui vient s’ajouter au prix d’achat. Pour bien comprendre comment ils sont calculés, il faut tout d’abord se pencher sur les éléments qui les composent. Découvrez comment sont calculés les frais de notaire pour un bail commercial ainsi que les avantages à réaliser ce type d’investissement.
Les frais de notaire sont une appellation qui regroupe différents frais, honoraires du notaire et autres droits et taxes reversés à l’État.
Ce sont des coûts incontournables lors de la signature d’une transaction immobilière, notamment dans le cadre d’un bail commercial.
Ces frais sont également appelés droit de mutation, et comprennent précisément :
À ces frais s’ajoutent également les honoraires – aussi connus sous le nom d’émoluments – qui correspondent à la rémunération du notaire.
Les frais de notaire sont dus au moment de la transaction immobilière et sont payables au notaire chargé de l’authentification du contrat.
Ils jouent un rôle crucial dans la protection des intérêts des parties impliquées et dans la légalité de la transaction immobilière, assurant ainsi la conformité aux régulations en vigueur.
Les frais de notaire s’appliquent donc pour l’achat de murs commerciaux.
Il est capital de bien dissocier fonds de commerce et murs commerciaux : les murs commerciaux sont des locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité. Ils peuvent être la propriété d’une personne physique ou morale, qui les loue ensuite à un commerçant.
Les murs commerciaux servent de support physique aux entreprises engagées dans la vente de biens ou de services, et constituent ainsi un espace dédié à leurs opérations. Ces locaux peuvent revêtir différentes formes, allant des espaces de vente purs aux locaux à usage mixte intégrant des espaces commerciaux.
En immobilier commercial, on distingue deux principaux types de murs commerciaux : les murs occupés et les murs libres.
Les murs occupés sont des locaux commerciaux qui sont déjà loués à un locataire. Le propriétaire des murs est donc lié par un contrat de bail commercial avec le locataire. Ce contrat de bail définit les droits et obligations des deux parties, notamment la durée du bail, le loyer et les charges.
L’achat de murs occupés présente plusieurs avantages :
Les murs libres sont des locaux commerciaux qui ne sont pas loués à un locataire. Le propriétaire des murs est donc libre de les louer ou de les vendre à un autre locataire.Les murs libres sont des locaux commerciaux qui ne sont pas loués à un locataire. Le propriétaire des murs est donc libre de les louer ou de les vendre à un autre locataire.
L’achat de murs libres présente lui aussi de nombreux points positifs, parmi lesquels le choix du locataire et la fixation du montant du loyer. Ensuite, l’acquéreur peut adapter les locaux à ses besoins. Enfin, l’achat de murs libres est généralement moins coûteux que l’achat de murs occupés, ce qui représente l’opportunité de réaliser un bon investissement immobilier.
En plus de ces deux types de murs commerciaux, il existe également des murs mixtes. Les murs mixtes sont des locaux commerciaux qui sont partagés entre plusieurs locataires. Ce type de murs est généralement moins courant que les murs occupés ou libres.
En fonction de leur emplacement, les murs commerciaux peuvent également être divisés en deux catégories : les murs de centre-ville et les murs de périphérie.
Les murs de centre-ville sont situés dans les zones urbaines les plus denses. Ils sont généralement plus chers que les murs de périphérie, car ils offrent une meilleure visibilité et une plus grande proximité avec les commerces et les services.
Les murs de périphérie sont situés en dehors du centre-ville, souvent dans des zones commerciales ou industrielles. Ils sont généralement moins chers que les murs de centre-ville, mais ils offrent moins de visibilité et de proximité avec les commerces et les services.
Enfin, les murs commerciaux peuvent également être divisés en fonction de leur surface.
Les murs de petite surface ont une surface inférieure à 100 m2. Ils sont ordinairement destinés aux commerces de proximité, tels que les boutiques, les restaurants ou les salons de coiffure.
Les murs de grande surface ont une surface supérieure à 100 m2. Ils sont le plus souvent destinés aux commerces plus importants, tels que les grands magasins, les supermarchés ou les centres commerciaux.
Le choix du type de mur commercial dépend de plusieurs facteurs, tels que l’activité envisagée, le budget et la localisation souhaitée.
Le montant des frais de notaire pour un local commercial dépend de deux facteurs :
En moyenne, les frais de notaire pour un local commercial s’élèvent à :
À titre d’exemple, si vous souhaitez acquérir un local commercial au prix de 300 000€, les frais de notaire s’élèveront à environ 24 000 € dans l’ancien et 9 000 € dans le neuf.
Il existe quelques cas particuliers dans lesquels les frais de notaire peuvent être réduits. Par exemple, les frais de notaire sont réduits de moitié dans les zones franches urbaines (ZFU) et dans les zones de revitalisation rurale (ZRR). De même, s’il s’agit d’un achat réalisé dans le cadre d’une SCI, ces frais de notaires seront réduits à environ 3%.
Les frais de notaire pour l’achat d’un local commercial doivent être versés au notaire avant la signature de l’acte authentique de vente. C’est le moment qui va sceller la transmission du bien de l’ancien au nouveau propriétaire.
Le notaire doit recevoir le versement des frais de notaire au moins 7 jours avant la signature de l’acte de vente. Les frais de notaire se règlent le plus souvent par virement bancaire, mais il est également possible de les payer par chèque.
Dans le cas d’un achat de locaux commerciaux en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), les frais de notaire doivent être versés au notaire lors de la signature de l’acte de réservation.
Enfin, il est important de rappeler que les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur, et qu’ils viennent s’ajouter au montant du bien.
Investir dans un local commercial offre plusieurs avantages, que ce soit en vue de réaliser un investissement pour ensuite louer le local ou pour y installer ses activités commerciales.
Tout d’abord, s’il décide de mettre en location son local :
Une bonne rentabilité : le propriétaire peut fixer son loyer librement ; le local devient alors générateur de revenus réguliers. En effet, le rendement annuel d’un local commercial est situé entre 6 et 8% en moyenne mais varie fortement selon la localisation
Si l’acquéreur décide d’occuper son local commercial : il n’aura plus de loyer à payer pour l’exploitation des locaux, et aucun engagement juridique par un quelconque bail.
Comprendre ces avantages est essentiel pour prendre des décisions éclairées dans le cadre d’un investissement immobilier.
