L’immobilier d’entreprise connaît des évolutions majeures depuis la crise sanitaire. Trois grandes tendances se dessinent. Tout d’abord, les acteurs du secteur doivent prendre en compte les nouveaux usages des salariés (télétravail, flex-office …). Ils sont de plus en plus poussés par les professionnels à repenser les espaces pour prendre en compte la qualité de vie au travail des salariés. Ensuite, l’immobilier logistique occupe une place essentielle dans le marché de l’immobilier professionnel. L’essor du e-commerce a amené les entreprises à repenser leur stratégie de gestion des flux de marchandises. Les bâtiments logistiques ont permis au secteur de l’investissement immobilier de résister au ralentissement de l’économie. Enfin, la troisième tendance est justement celle de la conciliation entre les impératifs économiques et la réduction de l’impact environnemental de l’immobilier. Découvrez en détail les grandes tendances de l’immobilier de bureaux.
Les confinements liés à la crise sanitaire ont eu un impact profond sur l’organisation du travail en France. Si les évolutions commencent seulement, les mutations sur l’immobilier d’entreprise sont réelles.
Les bureaux flexibles permettent aux salariés de changer d’espace de travail quand ils le souhaitent. Les postes de travail ne sont pas assignés à un employé. Le Flex Office favorise le confort au travail en remettant en cause l’aménagement traditionnel des bureaux.
Chaque mètre carré va être utilisé pour créer différents espaces plus agréables : open-space, café, salle de réunion, bureaux fermés, bureaux partagés. Le salarié choisit son lieu de travail en fonction de la tâche à accomplir. Il peut rester chez lui, se rendre au siège de l’entreprise ou travailler depuis un coworking. Vous l’aurez compris, le maître mot est la flexibilité.
La décentralisation des bureaux offre une autonomie essentielle pour la créativité et la productivité. Elle contribue aussi à la réduction des temps de transport pour se rendre ou rentrer du travail. Le flex-office change notamment le management. La confiance devient indispensable, le contrôle des temps de présence n’a plus sa place.
La souplesse induite par cette nouvelle façon de travailler demande une organisation sans faille. L’entreprise doit avoir suffisamment de postes de travail pour ses salariés tout en optimisant l’occupation de ses bureaux au plus juste. Certains salariés pourront regretter l’absence de personnalisation des bureaux. Puisqu’ils changent de lieu de travail fréquemment, ils ne peuvent pas laisser leurs affaires après leur passage.
Le coworking propose des espaces de travail partagés pour les indépendants ou les salariés en télétravail. Ces derniers ont à leur disposition des salles de réunions, des bureaux fermés et des salles de détente. L’objectif est d’offrir un lieu de travail collaboratif et agréable.
Le coworking est apparu en France en 2008. Au départ réservé aux startups, il s’adresse aujourd’hui à toutes les tailles d’entreprises. Certaines réservent des dizaines ou des centaines de places pour leurs salariés dans l’optique de décentraliser le travail. Le succès de cette solution est fulgurant. En 2024, le nombre de mètres carrés atteints par le coworking est estimé à un million en France ( en comptant uniquement les 25 plus grands acteurs du secteur)
Les avantages du télétravail sont multiples :
Le coworking offre la possibilité de travailler selon les nouveaux usages. Ils font partie des bureaux de demain.
Les bureaux opérés (ou BOP) sont une solution hybride entre la location de bureaux classique et la location de coworking. Ce type de bureau permet de louer un espace privatif de travail tout en profitant de multiples services (haut débit, ménage ou conciergerie, par exemple). Son atout principal est d’offrir une solution de bureaux clés en main rapidement. Il se loue grâce à un contrat de prestation avec un loyer tout compris.
La tendance s’est imposée en 2022 afin de répondre facilement aux nouvelles contraintes sanitaires. Le chef d’entreprise a la possibilité de louer pour une durée définie (quelques mois ou années) afin de faire face à la croissance de ses ressources humaines ou à l’extension géographique de son activité.
Cette solution convient aux entrepreneurs ayant besoin de gagner du temps. La gestion de l’immobilier est totalement prise en charge par le gestionnaire du BOP. Ils n’ont pas à s’occuper de l’aménagement ou de l’entretien des locaux. C’est également une solution d’une grande souplesse puisque l’entreprise s’engage sur quelques mois et non sur un bail commercial de neuf ans.
L’immobilier à usage mixte possède une polyvalence intéressante. Il réunit dans un même ensemble des bureaux, des habitations, des commerces ou des hôtels et des restaurants. Il est possible d’y ajouter des services publics ou des activités de loisir afin de bâtir un écosystème local attractif.
Ce type d’immobilier de bureaux répond d’abord à enjeu d’urbanisme en exploitant de manière efficace l’espace limité des zones urbaines. Ces bureaux durables font partie des solutions du futur des villes. La loi Élan du 16 octobre 2018 a pris en compte ces nouveaux besoins en facilitant la transformation des bureaux vides en logements.
Il apporte un confort prisé par les salariés en leur permettant d’organiser leur vie professionnelle et personnelle de manière plus fluide. Ils peuvent aller faire leur course sur la pause de midi puisque le commerce est au pied de l’immeuble de leur entreprise. Ce type de bureau contribue à augmenter la proximité entre le logement et le travail des employés. Ces derniers ont la possibilité de vivre au quotidien sans voiture. Tout est accessible à pied ou en transport en commun.
La centralisation de toutes les activités au siège social n’est aujourd’hui plus un enjeu pour les entreprises. Ces dernières veulent prendre en compte la réalité géographique de leurs salariés et de leur activité. Les entreprises réduisent leur surface de bureaux pour proposer des espaces modulables et miser sur le flex office.
Au lieu de rester chez lui, le salarié peut se rendre dans un bureau plus proche de chez son lieu d’habitation. Contrairement au télétravail, la décentralisation des bureaux favorise le lien entre le salarié et son entreprise.
Les directions préfèrent de plus en plus proposer des espaces à taille humaine. L’objectif est de trouver des lieux de rencontres à équidistance entre les lieux d’habitation et le siège de l’entreprise. Deux avantages à cette nouvelle stratégie :
Cette nouvelle politique apporte de nouveaux challenges, notamment en management puisque la décentralisation nécessite de trouver une organisation plus horizontale.
L’empreinte immobilière est un enjeu crucial de ces prochaines années pour l’immobilier d’entreprise. Pour la plupart des entreprises, l’immobilier d’entreprise est un des piliers de leur RSE (Responsabilité sociétale des entreprises).
La transition énergétique implique pour les entreprises l’utilisation des énergies renouvelables et des matériaux recyclables. S’installer dans des locaux à haute performance énergétique devient essentiel. De plus en plus, d’entreprises sont prêtes à payer un prix plus élevé pour s’installer dans des bâtiments verts moins énergivores afin de limiter leurs dépenses énergétiques. Elles sont d’ailleurs soumises aux exigences du décret Eco Energie Tertiaire en la matière. Les décideurs prennent également en compte la résilience climatique des bâtiments où ils implantent leur entreprise.
Le label HQE (Haute qualité environnementale) est un référentiel exigeant. Il permet de reconnaître l’éco-conception et l’éco-gestion d’un bâtiment tout en s’assurant de l’optimisation de la consommation énergétique des locaux professionnels.
Les constructions neuves d’immobilier d’entreprises doivent respecter des normes environnementales strictes, comme :
La forte augmentation de la demande en entrepôts de stockage est une autre tendance de fond de l’immobilier d’entreprise. Le fort essor du e-commerce a conduit les entreprises à optimiser leur stratégie logistique. De ce fait, le marché des entrepôts connaît un succès impressionnant. Il a atteint les 6,5 milliards d’euros d’investissement en 2021.
Les investissements en immobilier d’entreprise ont connu plusieurs freins ces dernières années dont les plus importants ont été : La remontée rapide des taux bancaires due à l’inflation.
Ces événements impactent les ventes de biens, mais aussi le marché locatif. Les entreprises doivent faire face à l’augmentation des coûts d’exploitation. Elles tendent à limiter les mètres carrés loués et à chercher des solutions alternatives. Le ralentissement des investissements et des constructions se traduit par l’adaptation du parc immobilier. Cette contraction du marché devrait perdurer pendant plusieurs mois, au minimum, en 2023.
