Les locaux professionnels sont essentiels à l’activité d’une entreprise. Ils doivent être bien placés, adaptés et agréables. S’il s’agit de trois critères importants pour trouver des bureaux, il ne faut pas négliger les conditions du bail. Bien négocié, il assure la stabilité de votre location. Il existe plusieurs types de baux pour les sociétés. Le choix se fait en fonction de votre statut. Découvrez le type de bail à choisir en fonction de la nature de votre activité.
Vous avez un statut commercial, artisanal, agricole ou industriel ? Le statut des baux commerciaux vous concerne.
Le bail commercial permet de louer un local professionnel si vous exercez une activité :
Le statut des baux commerciaux est régi par les articles L 145-1 et suivant du Code de commerce
La première spécificité du bail commercial est sa durée. Il dure 9 années, au minimum, avec des possibilités de sortie à chaque échéance triennale (moyennant un préavis minimum de 6 mois.
A l’issue du bail, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du bail commercial. Le bailleur ne peut pas s’opposer au renouvellement si l’entreprise :
De plus, le bail ne prend pas fin automatiquement à son terme. Il est prolongé tacitement si aucune des parties ne se manifeste.
Lorsque le bailleur souhaite récupérer ses locaux, il peut résilier le bail à chaque période triennale. La seule condition est d’avoir comme justification la réalisation de travaux ou la reprise d’un local d’habitation loué accessoirement au bail commercial. Il doit alors envoyer son congé avec 6 mois de préavis par acte de commissaire de justice. Et dans ce cas, il devra verser une indemnité d’éviction au locataire.
La cession du bail commercial ne peut pas être interdite dans le cadre de la vente du fonds de commerce.
Si vous avez le statut de professions libérales ou assimilées, vous pouvez vous tourner vers le bail professionnel mais également vers le bail commercial.
Le bail professionnel est soumis aux lois-cadres du bail commercial. Cette transposition est prévue à l’article L 145-2 du Code de commerce.
Il permet de louer un local professionnel aux médecins, vétérinaires, architectes, avocats (professions réglementées) ou aux consultants (professions non réglementées).
La durée du bail professionnel ne peut pas être inférieure à 6 ans. Au terme du contrat, le bail est tacitement reconduit. Le locataire peut résilier le bail à tout moment. La partie décidant de mettre fin au contrat doit respecter un préavis de 6 mois et notifier son intention par courrier recommandé avec accusé de réception ou par huissier.
Il n’existe pas de droit au renouvellement pour le locataire. Le bailleur peut donner congé à l’issue des 6 années sans payer d’indemnité à l’entreprise, contrairement au bail commercial.
Les artisans et les professions libérales ou assimilées peuvent conclure un bail mixte.
Le bail mixte porte sur un local professionnel et une habitation située dans le même immeuble. afin de louer des bureaux à proximité immédiate de son logement. Pour profiter du régime, l’habitation doit être utilisée à titre de résidence principale.
Si la location d’un bureau est faite pour une activité commerciale, le régime du bail commercial s’applique.
Ce type de bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989 (dite loi Mermaz) tendant à améliorer les rapports entre locataires et bailleurs.
La durée du bail mixte est de 3 ans si le propriétaire est une personne physique, une indivision ou une SCI (Société civile immobilière) entre parents. Le bail mixte dure 6 ans si le bailleur est une personne morale.
Le locataire peut résilier le bail à tout moment en respectant un préavis de 3 mois. Le congé est signifié par courrier recommandé avec accusé de réception ou par commissaire de justice.
Le locataire dispose d’un droit au renouvellement du bail pour une nouvelle durée identique à la première. Le propriétaire peut refuser pour trois raisons :
Le bail précaire (ou bail dérogatoire) autorise la location d’un local professionnel pour une courte durée.
Le bail précaire permet de déroger au régime du bail commercial pour des situations particulières. Pour s’appliquer, les parties doivent écarter expressément le régime commun.
Le bailleur et le locataire bénéficient de formalités simplifiées pour écarter les règles communes.
La durée totale du bail dérogatoire ne peut pas excéder 3 ans. Il est possible de prévoir plusieurs périodes renouvelables (par exemple, 3 fois un an). La durée est ferme pour le propriétaire et le locataire, le congé anticipé n’est pas possible.
Le locataire ne bénéficie d’aucun droit au renouvellement. Au terme du bail, il prend définitivement fin. Le propriétaire doit adresser au locataire un courrier de congé un mois avant le terme du contrat.
Si le locataire est toujours dans les lieux un mois après la fin du bail précaire, sans action du propriétaire, l’entreprise bénéficie automatiquement d’un bail commercial.
