Dépôts de garantie et cautions possibles dans le cadre d’un bail commercial ou professionnel

À la signature d’un bail commercial ou professionnel, le bailleur peut exiger des garanties pour s’assurer de l’exécution des obligations du locataire (appelé aussi preneur à bail) ; notamment le paiement des loyers dus. Ces garanties ne figurent pas parmi les formalités imposées par le statut des baux commerciaux pour conclure le contrat. Elles sont donc soumises à la volonté des parties, et peuvent prendre la forme d’un dépôt de garantie ou d’un cautionnement pour bail commercial.

Le dépôt de garantie pour un bail commercial ou professionnel

Les clauses d’un bail commercial ou professionnel peuvent prévoir le versement d’un dépôt de garantie par le locataire. Son montant est librement déterminé par le bailleur mais il est d’usage de le fixer en fonction de la valeur du loyer :

• un trimestre de loyer HT si le loyer est payable d’avance ;
• deux trimestres de loyer HT si le loyer est payé à l’échéance.

Le montant du dépôt de garantie peut ensuite être réajusté à chaque révision du loyer.

Bon à savoir : le dépôt de garantie du bail commercial est considéré comme une avance. Aussi, lorsque son montant dépasse la valeur de deux loyers (ou d’un loyer si celui-ci est payable d’avance), l’excédent produit des intérêts au profit du locataire. Cette règle s’applique plus particulièrement au bail commercial.

Le bailleur peut encaisser le dépôt de garantie pendant la durée du bail. Il a pour seule obligation de le restituer à  la fin du contrat.

Les différents cautionnements en matière de bail commercial ou professionnel

Pour s’assurer du paiement des loyers sur une longue durée, il arrive fréquemment que le bailleur demande au preneur, en particulier lorsqu’il s’agit d’une entreprise, l’engagement d’un tiers. Si le locataire est défaillant, c’est ce tiers « caution » qui sera redevable des loyers.

Deux types de cautionnement peuvent être prévus dans un bail commercial ou professionnel :

• une caution solidaire : si le preneur à bail est une entreprise, le bailleur peut par exemple demander à son dirigeant de se porter caution personnellement ;
• une caution bancaire : le locataire doit placer une somme pouvant aller jusqu’à 3 ans de loyer sur un compte bloqué dans une banque, qui se porte garante moyennant le versement d’un pourcentage du montant de loyer.

À noter : le cautionnement personnel est un acte très engageant puisque si la caution fait défaut financièrement, le créancier a alors un droit sur ses biens personnels (et ceux de son couple, s’il est marié sous le régime de la communauté). En cas décès de la caution, les obligations se transmettent aux héritiers.

Le cautionnement dans le cadre d’un bail commercial ou professionnel est strictement encadré par la loi (Code civil et code de la consommation) et doit prendre la forme d’une mention manuscrite précise ou  d’un acte établi par un notaire (acte authentique). Le non-respect des règles du cautionnement peut conduire à son annulation, par exemple si la somme demandée est excessive.