Les apports de la loi Pinel au régime du bail commercial

La loi Pinel du 18  juin 2014 a réformé en profondeur le régime des baux commerciaux mis en place précédemment  par un décret de 1953. Pour mieux réguler les relations locatives entre les  commerçants ou artisans et les propriétaires bailleurs, elle a notamment renforcé  les règles d’encadrement des loyers et de répartition des charges.

Un encadrement plus strict de l’évolution des loyers des baux commerciaux

Dans une logique de rééquilibrage des rapports locatifs au bénéfice du locataire, la loi Pinel a en effet institué de nouvelles règles relatives à la révision du loyer des baux commerciaux :

• Le plafonnement de l’augmentation du loyer : le loyer ne peut augmenter de plus de 10 % par an, par rapport au loyer de l’année précédente, y compris pour les baux conclus pour plus de 9 ans. Cela ne s’applique toutefois pas aux baux dépassant 12 ans par tacite reconduction, aux baux à usage exclusif de bureau, aux baux à usage unique (monovalents) ou concernant des locaux de stockage ;
• L’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers des activités  tertiaires (ILAT) ont remplacé l’indice du coût de la construction (ICC) pour l’indexation du loyer.

La répartition des charges et impôts désormais imposée par la loi Pinel

La loi Pinel a remis en cause la liberté contractuelle des parties en matière de répartition des charges liées au bail commercial. L’article L.145-40-2 du Code du commerce impose désormais de joindre un inventaire  précis et limitatif des  charges, impôts, taxes et redevances à répartir,  ainsi que leurs modalités de partage entre le bailleur et le preneur à bail.

Un décret du 3 novembre 2014 a par ailleurs précisé les charges locatives imputables à chacun :

• Pour le locataire : les frais d’eau, d’électricité et de chauffage, les dépenses de la copropriété selon sa quote-part, les travaux d’embellissement, les impôts locaux ;
• Pour le propriétaire : les frais de rénovation et de mise aux normes, les honoraires de gestion et les charges liées à la propriété, dont la contribution économique territoriale.

De plus, le propriétaire doit adresser, chaque année, un état récapitulatif des charges, impôts et taxes au locataire.

Des annexes au bail commercial rendues obligatoires par la loi pinel

En vue d’une information complète et précise du locataire, la loi Pinel impose deux annexes au bail commercial :

• Un état des lieux à l’entrée dans le local, établi à l’amiable ou par huissier (avec partage égal des frais), à joindre au bail ou à conserver par chacune des parties (article L.145-39 du Code du commerce) ;
• Un état des travaux à réaliser ainsi que le budget prévisionnel sur 3 ans à la signature du bail. Puis, tous les 3 ans, un état récapitulatif des travaux effectués avec leur coût et le prochain budget prévisionnel adressés par le bailleur.

Résiliation, cession de bail et vente du local : de nouvelles dispositions légales

Les droits du locataire concernant la résiliation du bail commercial ont été renforcés avec :

• La faculté irrévocable de résilier le bail à chaque fin de période de 3 ans (la mention « sauf avis contraire » a été supprimée de l’article L145-4 du Code de commerce) ;
• La  possibilité de résilier le bail par lettre  recommandée avec accusé de réception (sauf pour la demande de renouvellement du bail).

De plus, la durée du bail dérogatoire (ou des baux dérogatoires successifs) de courte durée a été allongée de 2 à 3 ans.

La loi Pinel a enfin conféré de nouveaux droits au locataire en matière de cession de bail :

• La garantie  solidaire du paiement des loyers, prévue si le nouveau locataire est défaillant, a été limitée à 3 ans (et ne va plus jusqu’à la fin du bail) ;
• Dans le cadre d’une liquidation judiciaire, le repreneur du droit au bail peut être autorisé par le tribunal à exercer des activités connexes ou complémentaires à l’activité initiale.

Par ailleurs, en cas de vente du local en cours de bail, le locataire bénéficie pendant un mois d’un droit de préemption grâce à la loi Pinel.