Le paiement des loyers en matière de bail commercial ou professionnel

Les statuts des baux commerciaux ou professionnels laissent une grande liberté aux parties pour s’accorder sur les questions relatives au paiement des loyers : périodicité, moyens de paiement, remise de quittance, arrangements amiables en cas de difficultés, ou possibilités de résiliation en cas d’impayés. Le point sur les différentes options pour formaliser, et sécuriser, les relations financières entre bailleur et preneur. 

L’obligation de paiement du loyer et la question de la quittance

Le paiement du loyer fait partie des obligations du locataire (article 1728 du Code civil) mais les modalités de paiement (date, paiement mensuel ou trimestriel…) ne sont pas imposées par les régimes des baux commerciaux ou professionnels.  Elles sont négociées entre le bailleur et le locataire et précisées dans le contrat.

Le bailleur n’a pas, non plus, l’obligation d’adresser spontanément une quittance de loyer, mais il doit s’exécuter gratuitement si le locataire le lui demande : c’est une formalité qui est vivement recommandée car, en cas de litige, le locataire pourra prouver que les loyers et les charges ont bien été acquittés.

À noter : le locataire ne peut exiger de remise de quittance en cas de paiement partiel du loyer.

Quid en cas de difficultés de paiement du locataire ?

Le locataire qui rencontre une difficulté financière passagère peut tenter de demander au bailleur un délai de paiement, avec ou sans échelonnement, par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur n’est toutefois pas obligé d’accepter.

Si les difficultés financières sont plus sérieuses, le professionnel locataire peut initier l’ouverture d’une procédure  collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire selon sa situation), permettant d’échelonner la dette. Dans ce cas, le bail est maintenu. L’administrateur judiciaire ou le liquidateur pourront ensuite décider de le poursuivre, de le résilier ou de le céder.  Le bailleur ne peut pas s’opposer à leur décision, même en cas de plusieurs loyers impayés. Il doit faire une déclaration de créances auprès du mandataire judiciaire pour réclamer les arriérés.

Comment se prémunir contre le risque de loyer commercial ou professionnel impayé ?

Le bailleur dispose de plusieurs possibilités de se protéger contre le risque de non-paiement de loyers. À la signature du contrat, il peut exiger certaines garanties : un dépôt de garantie et/ou le cautionnement d’un tiers.

Une solution complémentaire consiste aussi à intégrer une clause résolutoire dans le bail commercial ou professionnel :elle permet au bailleur de demander la résiliation du contrat de plein droit dès le premier loyer impayé. 

La procédure de mise en œuvre de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail commercial ou professionnel

Cette procédure se déroule en deux étapes :

• Le bailleur adresse au locataire un commandement de payer, par acted’huissier. Ce dernier a alors un mois pour régulariser sa situation oudemander un délai de paiement aujuge (L.145-41 du Code de commerce). S’il lui accorde, la dette estétalée sur 2 ans maximum (article1244-1 du Code civil). En l’absence de régularisationou de demande de délai, le bail estrésilié de plein droit ; 
• Le bailleur saisit ensuite le Tribunal de Grande Instance (TGI) pour faire constater la résiliation du bail,obtenir le règlement des loyers impayés ou l’expulsion du locataire. Ce dernier peut encore demander un délai de paiement, s’il ne l’a pas fait avant, pour échelonner les arriérés. Le délai accordé permet de suspendre les effets de la clause résolutoire.