Indice des loyers commerciaux : comment s’applique le plafonnement ?

Tout comprendre au plafonnement de l’indice des loyers commerciaux

À la moitié de l’année 2022, face à l’inflation importante, les pouvoirs publics ont pris des mesures fortes pour soutenir l’économie. Parmi les aides, il a été prévu de limiter l’augmentation des loyers professionnels pour les petites ou moyennes entreprises.

Indice des loyers commerciaux : brève définition

L’Indice des Loyers Commerciaux (ou ILC) est l’un des premiers indices de référence utilisés en France pour calculer les révisions annuelles de loyer. Il doit être obligatoirement utilisé pour les loyers professionnels depuis 2014. L’ILAT est un autre indice s’appliquant plus spécifiquement aux loyers des activités tertiaires.

Il est publié tous les trimestres par l’INSEE. L’organisme se fonde à :

• 50 % sur l’indice des prix à la consommation ;
• 25 % sur l’indice des prix de la construction ;
• 25 % sur l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail.

Cet indice a été créé en 2008. L’ILC du 3^ème trimestre 2022 paru le 16 décembre 2022, est de 126.13.

Comment s’applique la mesure d’urgence du plafonnement des loyers ?

Découvrez comment fonctionne la mesure d’urgence mise en place par l’État en août 2022.

Le contexte législatif

L’Assemblée nationale et le sénat ont adopté, le 16 août 2022, la loi n° 2022-1158 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat. Le texte est aussi nommé « loi pouvoir d’achat ».

La mesure de plafonnement de l’ILC est insérée à l’article 14 du texte. Elle entre en vigueur pour quatre trimestres afin de concerner tous les loyers professionnels, peu importe leur date de signature et donc leur trimestre de rattachement à l’indexation.

Par cette mesure, les parlementaires ont souhaité préserver le commerce indépendant de centre-ville. Face à l’inflation croissante connue depuis le 2^e trimestre 2022, les charges des commerçants risquaient en effet de surcharger dangereusement les budgets. Grâce au plafonnement, les professionnels ont une meilleure visibilité sur les augmentations de frais.

Le fonctionnement du plafonnement

Voici comment fonctionne le plafonnement de l’ILC à 3,5 %.

Quelle entreprise bénéficie du plafonnement ?

La mesure s’applique aux PME (Petites et Moyennes Entreprises) au sens du droit de l’Union européenne. Ce sont les sociétés :

• Ayant moins de 250 salariés ;
• Dont le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 50 millions d’euros ou dont le bilan sur un an n’excède pas 43 millions d’euros ;
• N’étant pas étroitement contrôlées par une autre entreprise.

Quels sont les contrats concernés ? 

Le plafonnement de la variation de l’ILC s’applique aux entreprises pouvant justifier d’un bail commercial. Le contrat doit contenir une clause d’indexation encadrant la révision des loyers.

La mesure s’applique aux révisions conventionnelles, mais aussi aux révisions triennales ou aux révisions liées au renouvellement du bail. Elle n’est pas éligible aux baux régis par l’ILAT.

Le bailleur peut obtenir une révision supérieure à 3,5 % s’il y a :

• Des modifications matérielles des facteurs locaux ;
• Des changements d’activité, des déspécialisations.

La révision plafonnée du loyer est définitivement acquise. Le bailleur ne pourra pas récupérer sur la revalorisation suivante les pourcentages écrêtés par la mesure d’urgence.

Comment calculer le loyer plafonné ?

La loi du 16 août 2022 limite les révisions de loyers à 3,5 % pendant quatre trimestres. Le plafonnement commence à s’appliquer au 2^e trimestre 2022 pour finir au 1^er trimestre 2023.

Voici la formule de calcul à appliquer :

Montant du loyer révisé = montant du loyer en cours x (indice ILC du trimestre de révision/indice ILC du trimestre de référence fixé dans le bail commercial).

Sources

https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001532540

https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001617112

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046186723