Commercial, professionnel, civil… : quel bail choisir pour une association ?

Une association déclarée ou reconnue d’utilité publique a la capacité juridique de conclure un bail en son nom. Un bail civil suffit souvent à formaliser la location de locaux destinés à accueillir leurs activités classiques. Mais certains cas imposent toutefois de conclure un bail professionnel ou commercial : tout dépend de la nature de l’activité principale exercée dans le local.

Les 2 cas dans lesquels les associations sont soumises au bail commercial

Généralement, les associations concluent un bail civil de droit commun quand elles louent un bureau ou un local. Deux situations spécifiques exigent par contre de conclure un bail commercial :

• Quand l’association est  inscrite au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des  métiers (RM) si elle exploite un fonds de commerce, artisanal ou  industriel : 
  L’immatriculation des associations au RCS reste assez rare, car elle est réservée à deux catégories d’associations : celles qui effectuent habituellement des opérations de change manuel ou qui émettent des obligations ou des titres de créances négociables. L’immatriculation au registre des métiers s’impose, quant à elle, aux associations qui exercent à titre principal ou secondaire une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de service qui relève de l’artisanat (et quand elles emploient moins de dix salariés).
• Quand  l’association exploite un établissement d’enseignement, quel que soit son  domaine : elle bénéficie d’un droit légal exceptionnel pour  conclure un bail commercial, même si elle n’est pas immatriculée. La jurisprudence reconnaît l’exploitation d’un établissement d’enseignement lorsqu’il existe des cours préétablis, des professeurs diplômés, une organisation administrative et que l’activité est régulière.

Les cas où les associations doivent conclure un bail professionnel

Lorsqu’une association loue un local destiné à un usage exclusivement professionnel (c’est-à-dire pour y exercer une activité habituelle, régulière et rémunérée) ou syndical, et si les deux cas d’application de bail commercial ne s’imposent pas, elle doit alors conclure un bail professionnel. 

Les règles du régime du bail professionnel sont plus protectrices pour le locataire que celles du bail civil : elles prévoient une durée de bail de 6 ans minimum (pas de durée minimale pour le bail civil) avec tacite reconduction, et la possibilité pour le locataire de résilier le contrat à tout moment moyennant un préavis de 6 mois.

À noter : un bailleur et un preneur à bail, qui destine la location à un usage exclusivement professionnel, peuvent choisir de soumettre leurs rapports locatifs au statut des baux commerciaux.  Cette possibilité s’applique donc aux associations. Ses règles, principalement d’ordre public, sont plus strictes mais aussi plus protectrices à certains égards pour le locataire, lui conférant un droit au renouvellement ou encore à une indemnité d’éviction si le bailleur le lui refuse.

Deux conditions sont indispensables pour opter pour le statut des baux commerciaux :

• le choix doit être clair et manifeste pour chacune des parties, via une clause rédigée dans le contrat ;
• le bail ne doit pas être soumis à un autre régime d’ordre public.