Vous allez prochainement louer un local sous bail commercial ou professionnel ? L’enregistrement de votre contrat de location n’est pas exigé par la loi, mais présente l’avantage considérable de sécuriser votre activité : votre bail devient notamment opposable aux tiers, et permet d’éviter de nombreuses difficultés…
L’enregistrement du bail commercial ou professionnel n’est généralement pas imposé par les textes qui les encadrent. Le non-enregistrement du contrat ne remet donc pas en cause la validité des engagements du locataire comme du bailleur. Cependant, cette formalité permet de sécuriser les intérêts des différentes parties en donnant force probante au bail :
Ces garanties sont particulièrement importantes en cas de cession du local, par exemple. À défaut d’enregistrement du bail, le nouveau propriétaire n’est pas obligé de reconnaître les droits du locataire, qui court dès lors le risque d’une expulsion.
Il existe deux manières d’enregistrer son bail : chez le notaire ou par les services des impôts.
La signature du bail devant notaire vaut enregistrement (bail par acte authentique). Mais il est aussi possible de procéder après coup à l’enregistrement par le notaire d’un bail qui a été préalablement rédigé et signé par les parties.
Le tarif de rédaction et d’enregistrement d’un bail commercial ou professionnel varie selon les notaires. Il est souvent exprimé en pourcentage du loyer annuel.
A noter : l’enregistrement du bail par acte authentique (auprès d’un notaire) est obligatoire pour les baux supérieurs à 12 ans publiés au fichier immobilier, et les baux portant sur des débits de boisson, sous peine d’une amende de 15 à 750 €, mais pas l’annulation du contrat.
Le locataire et le bailleur ont aussi la possibilité de faire enregistrer leur bail sous seing privé auprès du centre des impôts dont dépend l‘adresse du local. Le contrat doit être envoyé par courrier en trois documents originaux au service compétent ; ce dernier va apposer son cachet puis renvoyer deux exemplaires aux parties contractantes. C’est le cachet de l’administration fiscale qui donne date certaine au bail et le rend opposable aux tiers.
L’enregistrement du bail par le centre des impôts doit avoir lieu dans les 4 mois après sa signature. Il est soumis à un droit d’enregistrement fixe de 25 € (article 739 du code général des impôts), pour les baux commerciaux comme pour les baux professionnels.
Attention : à la différence du notaire, les services des impôts ne s’assurent pas de la régularité juridique de l’acte.
Si certains notaires peuvent proposer une dématérialisation partielle de l’enregistrement d’un bail commercial, la procédure ne peut pas être entièrement réalisée en ligne. En effet les actes doivent être signés par les parties en présence du notaire.
De même, pour les enregistrements de baux commerciaux par les services des impôts, les 3 exemplaires de l’acte doivent être transmis par courrier aux impôts pour permettre à l’administration fiscale de les valider en y apposant un cachet.
