BEFA, tout savoir sur le Bail en l’Etat Futur d’Achèvement

Vous envisagez un projet immobilier ? Différents montages s’offrent à vous. Vous avez un fort besoin de personnaliser vos locaux pour les adapter au fonctionnement de votre entreprise ? Le BEFA pourrait vous intéresser.

Quelle est la définition du BEFA?

Le dispositif du BEFA consiste à signer un bail pour un local non encore exploitable au jour de la signature du bail. Cette indisponibilité peut avoir deux raisons :

• L’immeuble doit faire l’objet de travaux de rénovation ;
• Le bâtiment est en cours de construction.

Le montage du BEFA (ou Bail en l’État Futur d’Achèvement) s’est construit à partir du modèle de la VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). C’est un contrat issu de la pratique. Il n’existe pas de règlementation d’encadrement. Les dispositions générales du Code civil sur le contenu d’un contrat restent, bien sûr, applicables, notamment l’article 1163

Le bail commercial classique se joue entre le bailleur et le locataire. Pour le BEFA, il faut compter sur un 3^e acteur, le promoteur ou le maître d’œuvre.

Quelles sont les modalités de fonctionnement du Bail en l’Etat Futur d’Achèvement ?

Le BEFA repose sur plusieurs étapes distinctes. Chacune doit être définie avec précision dans le contrat de BEFA. Le rôle des trois parties doit être précisé et cadré. Le promoteur y occupe une place cruciale.

Voici les 4 étapes à mentionner dans votre BEFA :

• L’achèvement de l’immeuble : ici, le bailleur et son locataire mettent en évidence les malfaçons ou les non-conformités. L’achèvement emporte le début des obligations contractuelles du locataire.
• La réception des travaux : cette étape se passe entre le promoteur et l’investisseur.
• La livraison du bien : l’acheteur obtient les clés des locaux du constructeur.
• La mise à disposition des locaux : le bailleur cède l’occupation des lieux au locataire. Le bail commence

Il est recommandé au locataire de s’impliquer ou, a minima, de se tenir informé de la réalisation de chaque étape. Il pourra ainsi prévoir les retards ou les litiges.

Quelles sont les avantages du BEFA ?

Le BEFA possède des atouts pour tous les acteurs du secteur de l’immobilier professionnel. Pour le promoteur, le BEFA lui permet de trouver plus facilement des financements afin de réaliser son projet. Le bailleur – investisseur voit dans le BEFA une sécurité. Il peut investir sereinement. Son bien est déjà loué.

Le BEFA est particulièrement avantageux pour le locataire professionnel :

• Le futur locataire a la possibilité d’aménager ou construire les locaux en fonction de ses besoins. Plus le projet est préparé en amont, plus la souplesse dans l’agencement est grande. Si vous souhaitez personnaliser vos locaux au maximum, il est conseillé de choisir un projet n’ayant pas encore reçu de permis de construire. Vous pourrez ainsi discuter des plans avec le promoteur.

• Le BEFA est un projet de long terme. Il faut compter en moyenne 18 mois entre la signature du contrat et l’entrée en location. Il est important de se projeter sur ses besoins futurs (effectifs, fonctionnement, croissance, etc.).

• Grâce au BEFA, le locataire bénéficie de toutes les garanties sur les constructions à travers son bailleur. En cas de mauvaises surprises, elle sera prise en charge par le promoteur.

• Enfin, le Bail en l’État Futur d’Achèvement permet de trouver des locaux répondant aux dernières évolutions en matière de performances énergétiques, d’isolation phonique ou d’équipements.

Comment sécuriser le contrat de BEFA

Le BEFA ne fait l’objet d’aucun cadre légal. Il est donc primordial de rédiger le contrat avec précision pour éviter tout litige ultérieur. Voici les clauses recommandées à insérer dans le contrat :

• La description du bien loué ;
• Les obligations d’information sur l’avancement des travaux ;
• La durée de location et d’éventuelles résiliations triennales ;
• Le loyer et ses augmentations ;
• Les conditions suspensives (caducité du contrat si les travaux ne sont pas réalisés, par exemple) ;
• Les possibilités de renégociation en fonction des évènements (retard de livraison, etc.) ;
• La répartition des risques.

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Source

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041153#:~:text=L%E2%80%99obligation%20a%20pour%20objet,accord%20des%20parties%20soit%20n%C3%A9cessaire

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221900#:~:text=Le%20locataire%20doit%20faire%20conna%C3%AEtre,entend%20concourir%20%C3%A0%20l’acte