Le bail dérogatoire, aussi appelé bail précaire, est un contrat de location d’une durée maximale de 3 ans, dérogeant aux règles du bail commercial classique. Ce type de bail offre une grande flexibilité aux professionnels, tant au bailleur qu’au locataire, et s’avère particulièrement pertinent dans certaines situations. Cependant, il est important de bien mesurer les avantages et inconvénients avant de s’engager dans ce type de contrat.
Voici les conditions pour conclure un bail dérogatoire
N.B : il est possible de conclure plusieurs baux successifs, mais la durée totale ne doit pas dépasser 3 ans.
Enfin, certaines conditions peuvent être plus implicites : le local doit évidemment respecter les règles d’urbanisme en vigueur, et stipuler par exemple que les parties prenantes doivent donc renoncer au statut des baux commerciaux dans le contrat
Comme dit précédemment, le bail dérogatoire ne peut pas excéder 3 ans. Cette durée est fixée par les deux parties en contenant la date de début et de fin mentionnée dans le contrat.
De plus, le bail dérogatoire n’est pas renouvelé automatiquement. Le bailleur peut décider de proposer ou non un renouvellement au locataire. Dans ce cas, si les deux parties souhaitent continuer la location, ils devront de nouveau signer un bail dérogatoire.
Enfin, puisque le bail dérogatoire n’est pas reconduit automatiquement, il est possible de signer plusieurs beaux dérogatoires successifs, pour une durée maximale de 36 mois.
Tout d’abord, le loyer est fixé librement par les parties et n’est pas plafonné, même s’il est majoritairement inférieur au loyer d’un bail commercial classique. Cependant, le loyer peut être révisé annuellement en fonction de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Concernant les charges locatives, elles doivent être précisées et réparties entre le bailleur et le locataire. Elles peuvent inclure les charges de copropriété , les taxes foncières et d’habitation ou encore les charges d’entretien, etc.
Enfin, si un dépôt de garantie a été exigé, il peut être restitué au locataire dans un délai de deux mois après la fin du bail, en déduction éventuelle des charges locatives impayées et des potentiels dégâts. Il est donc important de comprendre les clauses relatives à la révision du loyer et au dépôt de garantie et de respecter les obligations du bail pour éviter des litiges avec le bailleur.
Le bail dérogatoire prend fin automatiquement à la date de fin du contrat et le locataire devra libérer les lieux et restituer les clés le dernier jour du bail.
Si le bailleur souhaite résilier le bail afin que le locataire quitte les lieux, il faudra alors adresser un congé par acte d’huissier de justice ou une lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai d’un mois maximum après la date de fin du bail.
Si le locataire reste dans les lieux après la fin sans que le bailleur s’oppose, le bail dérogatoire devient alors un bail commercial de plein droit.
Un état des lieux de sortie est nécessaire et est établi lors de la restitution des locaux, soit à l’amiable (entre les parties), soit par un huissier de justice ou agent immobilier. En cas de désaccord, un huissier de justice peut intervenir pour établir l’état des lieux et les frais seront alors partagés entre les parties. Prévoyez suffisamment de temps pour recherche un nouveau local avant la fin du bail. Pour toutes questions sur la fin du bail n’hésitez pas à nous contacter.
Le bail dérogatoire offre une plus grande souplesse contractuelle étant donné la libre négociation entre les parties concernant la durée du bail, le loyer ou encore les charges, etc.
De plus, le bail dérogatoire est facile à mettre en place avec des formalités plus réduites que des baux commerciaux classiques. Cela permet aux entreprises de s’installer rapidement dans leurs nouveaux locaux et de commencer leur activité sans un long délai d’attente.
Le bail dérogatoire est un contrat assez précaire du fait qu’il n’offre aucune garantie de stabilité au locataire. En effet, le bailleur n’est pas tenu de proposer un renouvellement au locataire à la fin du contrat et peut donc être un frein pour certaines entreprises qui ont besoin de s’installer dans une vision long terme.
De même, le bail dérogatoire ne se renouvelle pas automatiquement, le locataire doit donc négocier un potentiel nouveau bail, ce qui peut être un frein et une source d’instabilité pour les entreprises.
Enfin, le locataire d’un bail dérogatoire ne présente pas le même statut que ceux des baux commerciaux, c’est-à-dire qu’il ne possède pas les mêmes protections légales que les locataires commerciaux, notamment en matière de renouvellement ou d’indemnité.
En raison de sa souplesse, le bail dérogatoire est souvent utilisé dans les situations comme un lancement d’une nouvelle activité afin de tester un nouveau concept sans devoir forcément s’engager sur une longue durée, limiter les risques financiers et donc tester la viabilité du projet avant de s’engager.
À l’inverse, il peut être utilisé pour une temporalité plus courte, pour un projet ponctuel ou saisonnier et aucune obligation longue durée ne sera retenue.
Pour un début de collaboration, le bail dérogatoire peut également être utile pour s’assurer que la collaboration fonctionne bien avant de réellement s’engager.
Plusieurs conseils peuvent être pratiques pour les locataires afin de déterminer réellement leurs besoins avant de signer un bail dérogatoire.
Tout d’abord, évaluer ses besoins est nécessaire, en termes de surface, de localisation, de durée d’occupation et de budget. Il est crucial de s’assurer que le bail dérogatoire correspond parfaitement aux besoins voulus par le locataire.
Le loyer d’un bail dérogatoire est généralement moins élevé qu’un bail commercial classique. Par ailleurs la loi ne prévoit pas de résiliation anticipée : ni le locataire, ni le bailleur du bail précaire et ne peut donc donner un congé anticipé. Cependant, les parties peuvent prévoir cette éventualité dans le contrat du bail si elles le souhaitent. Vous pouvez définir les échéances de la résiliation anticipée ainsi que la durée du préavis et même les parties autorisées à résilier.
Il est donc nécessaire de rédiger un bail clair et précis afin d’être conscient de tous les potentiels risques avant de proposer un bail dérogatoire.
Pour conclure, le bail dérogatoire offre une souplesse assez importante aux professionnels, mais il est important de bien connaître ses avantages et inconvénients avant de le signer. Le locataire doit s’assurer de ses besoins et négocier les clauses, quant au bailleur, il devra bien évaluer ses objectifs et risques avant de proposer un bail dérogatoire.
Source
https://derhy-avocat.com/expertise-droit-immobilier/bail-commercial/redaction-et-conclusion-dun-bail-commercial/le-bail-derogatoire/
https://www.captaincontrat.com/contrats-commerciaux-cgv/contrats-commerciaux/resiliation-bail-precaire-avant-terme
